美国买房攻略之贷款买房
By Anne , Dealam Contributor ，Published on 8/26/2013
在美国买房应该从哪些方面着手？应该考虑哪些问题？什么时候买房才是最好的时机？在什么地方买房最好？选择怎样的房型？看房时应该注意些什么？是否需要找房产经纪人？能够获得多少购房贷款？怎样购买房屋保险等？今天小编就为你详细介绍在美国买房攻略之贷款买房，让大家的美国买房之路更顺畅。
曾经流行着这么一个故事：有两个老太太在天堂里相遇了，一个来自中国，一个来自美国。中国老太太说：“我攒了一辈子钱，终于在临死前买了一套大房子，可刚搬进去，就上天堂了。”美国老太太说：“我住了30年的大房子，在上天堂以前终于还清了全部贷款。”时光荏苒，十多年过去了，中国人的购房观念已经发生了巨大变化，按揭贷款购房已成为绝大多数人不二选择。部分国人甚至走出国门，在大洋彼岸的贷了款买了房。那么，中国人如何在美国申请贷款购房呢？
据统计，90%的人是贷款买房。如果你是10%用现金买房的幸运儿，就不需要贷款，更不需要什么贷款预审。但不管是现金买房还是需要贷款，经纪人都会让你填写一份买主经济状况表(Financial Information Sheet)。你要如实填写这份表格，特别是姓名，住址，职业，工作单位，年收入(Gross Annual Income)和欠债部分（Liabilities）。欠债包括汽车贷款，信用卡欠额，以及其它债务。如果你不愿意透露你所有的财产(Assets)，倒没有关系，但你填写的存款额不能低于你的头款(Down Payment)数。你的经纪人要根据你的经济状况向你建议房价范围。很多卖主也要求买主在报价时附上买主经济状况表。
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贷款途径：作为世界上最大的经济体，美国拥有完善的借贷系统，中国人在美申请贷款购房一般可以通过以下三种途径。
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贷款经纪人：美国超过一半的房屋贷款是通过贷款经纪人来完成的，贷款经纪人是撮合借方和贷方的中间人。贷款经纪人可以直接与买家协商费用，可以为您实现最低贷款利率和最少费用花费。所以对于不熟悉美国贷款购房事务的人，找个“靠谱”的贷款经纪人是个不错的选择。不过专业化的服务也会收取一定的费用,贷款经纪人通常会收取贷款额1%的费用。
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商业银行：商业银行如花旗银行、美国银行等提供的贷款利率非常具有竞争性，如果您在这些商业拥有支票账户或存款账户，还可以享受到贷款优惠。
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抵押贷款银行家：抵押贷款银行家可代表一家或多家银行为您提供贷款，不过此类贷款服务仅限于这些银行的客户。
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对于大多数中国投资者，咨询在国内有分支机构的美国的商业银行是主要的贷款途径。
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足够完成首付和其他交易费用的现金证明（存期至少60天）；
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提供在美国或国外的资产证明；
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护照；
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近期收入证明（工资单或税收申报表）；
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拥有美国银行账户（不一定是贷款银行）；
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房屋买卖的交易合同；
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提供目前居住地址证明；
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信用记录/国内相关信用报告/信用推荐信；信用积分，大多数人买房都是需要贷款的，只要进行贷款，就需要查你的信用，买房准备工作的最核心内容就是建立良好的信用历史。如果你刚刚来美国，手里还没有美国的信用卡，那你现在需要做的第一件事情就是去申请一张，这是建立你的信用历史的第一步。信用不好，没有lender愿意借给你钱，即使借了，也可能是一个很高的利率，这跟在国内所有人一个利率的系统有很大的不同。
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提供免费查询信用分数，让你随时了解自己的信用积分。那如何建立良好的信用历史呢？最简单的办法：按时付账单，按时给信用卡还款。买房贷款时很多lender要求至少3条credit line，一张信用卡算一条，作为主申请人的电话plan也算一条，比如att的family plan，车贷也算一条。所以就算你是才去美国的留学生，还没有能力买房，不过你也可以开始做准备了。
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贷款类型：美国常见的贷款期限是30年，您也可以根据您自身偿还能力，也可以选择5年、7年、10年、15年、20年、40年。目前美国的平均贷款利率在4-5%左右，贷款主要有两种类型，浮动利率贷款和固定利率贷款。
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浮动利率贷款（ARM）。通常分为:3/1,5/1,7/1ARM,表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指标进行浮动。例如，2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请5/1 ARM贷款，前五年贷款利率为4.132%，从第六年起浮动。
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固定利率贷款。常见固定利率贷款有15年或30年的，年利率固定。例如，2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请30年期固定贷款利率在4.799%-5.540%。
短期（3-5年内）来看，浮动利率贷款来看贷款利率较固定利率低0.5-1%左右，但长远来看浮动利率贷款存在利率大幅提高的风险。因此，对于中短期投资者来说，浮动利率贷款是比较值得考虑的选择；而对于追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。两种贷款类型均有其优势和劣势，买家可根据自己的资金状况进行选择。
在美国，按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。目前，在美国绝大对数州，外国人（无美国绿卡）可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要在40-50%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。
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